¿Caída coyuntural o aviso de tormenta?

Notarios y registradores certifican bajadas en las compraventas del verano

Los datos de agosto y septiembre no admiten mucha interpretación: las operaciones de compraventa han caído un 3,5 % interanual, rompiendo más de un año de subidas consecutivas. Las cifras no son catastróficas, pero sí significativas, porque llegan acompañadas de una realidad incontestable: la vivienda no baja, y la oferta tampoco sube, sino todo lo contrario.

El mercado ha alcanzado un punto de tensión en el que las familias que quieren comprar no pueden, las que podrían no encuentran y las que buscan alquilar se enfrentan a precios imposibles y a castings de inquilinos.

Mientras tanto, desde las instituciones se transmite un mensaje de calma que roza la temeridad: que no hay burbuja, que el sistema es sólido, que el mercado se regula solo. Pero los datos del Consejo General del Notariado y del Colegio de Registradores indican otra cosa: el motor empieza a griparse.

Los precios continúan subiendo. Y la oferta disminuyendo.

El valor medio de la vivienda en España ha subido un 11,7 % interanual, según Tinsa, con incrementos de hasta el 20 % en Madrid y del 15 % en Baleares y Cantabria. La oferta, por su parte, ha caído un 20 % solo en el último año, y un 39 % desde 2019. Menos viviendas disponibles y más caras. Una ecuación perfecta para la tensión social.

El problema, sin embargo, no es solo económico: es político y estructural. No hay una política de vivienda seria, ni un plan nacional de suelo, ni incentivos reales a la construcción o rehabilitación. Las autonomías legislan a su aire, los ayuntamientos ralentizan licencias y el Estado mira hacia otro lado mientras la rentabilidad del alquiler turístico o de temporada sigue drenando el parque residencial.

El resultado: el comprador medio se enfrenta a precios inalcanzables y una oferta que desaparece. Según la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), el 76 % de los potenciales compradores no puede acceder a una vivienda en su zona de residencia,  porque el mercado se ha divorciado de la realidad.

El resultado es obvio: bajan las operaciones de compraventa. Pero las hipotecas se incrementan.

Paradójicamente, mientras las compraventas descienden, las hipotecas siguen aumentando. En agosto se firmaron más de 43.000 préstamos, un 11,5 % más que el año pasado. El dato tiene dos lecturas: por un lado, muestra que quienes pueden comprar lo hacen con financiación cada vez más alta; por otro, confirma la creciente polarización del mercado: familias solventes con acceso al crédito frente a una mayoría excluida.

Los bancos, prudentes pero nunca altruistas, vuelven a prestar. Las entidades compiten en hipotecas mixtas y variables mientras el euríbor se estabiliza en torno al 2,1 %-2,2 %. Es decir, el dinero vuelve a fluir, pero hacia un público limitado. Y eso distorsiona todavía más el equilibrio entre oferta y demanda.

Las cifras de notarios revelan otro dato inquietante: el importe medio de las hipotecas ha subido un 9,4 %, lo que significa que los compradores asumen más deuda para adquirir un bien cada vez más caro. ¿Tendrán la expectativa de que siga subiendo?… esa música me suena. No hace falta ser economista para adivinar el desenlace si la tendencia se prolonga.

Y todo sobre la segunda mano, porque obra nueva más bien poca.

El parque de vivienda nueva sigue en mínimos. Los visados de obra crecen tímidamente, pero la construcción real no despega. Los costes de materiales y la falta de suelo urbanizable han reducido drásticamente la oferta de obra nueva en casi todas las provincias.

Mientras tanto, la segunda mano acapara más del 80 % de las operaciones, con un stock cada vez más limitado y envejecido. Muchas viviendas en venta son antiguos pisos reconvertidos, sin eficiencia energética ni adaptaciones a las nuevas normativas.

La ironía es que España necesita construir, pero no puede. Los costes, la burocracia y la falta de incentivos han paralizado un sector que podría ser motor económico y social. El Estado, en vez de actuar como catalizador, ha optado por la pasividad o, en el mejor de los casos, por anuncios de programas que llegan tarde o se ejecutan a medias. En 2025 seguimos hablando de “planes de vivienda asequible” que no pasan del PowerPoint. Como ya dijimos hace unas semanas, encuentras uno en cada caja de cereales.

¿Estarán desapareciendo los inversores con dinero cash?

Durante años, los inversores han sido los auténticos protagonistas del mercado. Fondos, socimis, patrimoniales, compradores extranjeros o nacionales con liquidez: todos ellos aprovecharon los bajos tipos de interés o los precios aún contenidos, para comprar en masa. Pero el escenario está cambiando. Con el euríbor estabilizado, los precios al límite y la rentabilidad del alquiler perjudicada por el control, el apetito inversor se enfría.

Muchos de estos compradores al contado —el “dinero cash”— empiezan a mirar hacia otros mercados, menos tensionados y con marcos legales más estables. Porque en España, además de los precios, existe un problema de inseguridad jurídica: leyes que cambian según la legislatura, limitaciones al alquiler aprobadas sin consenso, y una maraña fiscal que castiga más al pequeño propietario que al especulador organizado.

El resultado: el capital inteligente huye, y el que queda intenta exprimir la última rentabilidad posible, subiendo precios o desviando viviendas al turismo. Mientras tanto, el ciudadano medio mira escaparates digitales con cifras de seis ceros y una pregunta cada vez más amarga: “¿Quién puede comprar aquí?”.

La incertidumbre en la evolución del euríbor también tiene su punto.

El euríbor, ese indicador que decide el humor de millones de hipotecados, parece haberse tomado un respiro, pero nadie confía en su estabilidad. Tras meses de descensos, ha cerrado septiembre en el 2,17 %, su nivel más alto en seis meses. No parece alarmante, pero marca un cambio de tendencia: los analistas descartan que vuelva a bajar del 2 % y algunos ya apuntan a posibles repuntes en 2026.

La política monetaria del BCE sigue siendo rígida, más preocupada por contener la inflación que por aliviar la carga hipotecaria de los hogares. En otras palabras: las familias seguirán pagando más y los bancos seguirán ganando. Y lo peor es que ya nos hemos acostumbrado a ello. Lo que antes era un “shock financiero” —una subida de 300 € al mes en la cuota— ahora se asume como “la nueva normalidad”.

El sector ha crecido mucho en empresas y fuerza laboral… ¿se avecinan problemas?

En los dos últimos años, el sector inmobiliario ha vivido una expansión que muchos comparan con la de 2006. Han proliferado nuevas agencias, portales, franquicias, consultoras, proptechs y gestores hipotecarios. Miles de profesionales se han incorporado a un mercado que parecía inagotable. Pero si la demanda se enfría y la oferta sigue a la baja, no habrá queso para tanto ratón.

La primera señal de alerta ya está aquí: descenso en las operaciones, contratos temporales no renovados y una creciente guerra de precios entre agencias para captar mandatos de venta. Hasta anuncios con 500 euros de recompensa por llevar un piso en venta.

Y todo ello en un contexto donde la rentabilidad de las operaciones cae y los costes se disparan. Si la tendencia continúa, no es descabellado pensar que muchas agencias pequeñas, o demasiado nuevas, desaparecerán en los próximos 12 meses.

El sector inmobiliario es cíclico, y cuando la marea baja, arrastra a quienes llegaron tarde o sin flotador. No es la primera vez que pasa. Lo preocupante es que nadie parece dispuesto a frenar la rueda: ni el Gobierno y la oposición, enfrascados en sus disputas internas y externas, ni las grandes empresas, demasiado ocupadas en cuadrar balances y exprimir la situación.

¿Qué evolución puede haber hasta finales de 2025 y el 2026?

El horizonte inmediato no invita al optimismo. Los analistas coinciden en que el mercado seguirá tensionado: poca oferta, precios al alza, demanda contenida por la pérdida de poder adquisitivo y un crédito hipotecario más selectivo. En este escenario, las compraventas seguirán cayendo lentamente, los precios subirán moderadamente o un poco más y el alquiler continuará disparado.

Si nada cambia, España entrará en una crisis silenciosa del acceso a la vivienda, distinta a la de 2008 pero igual de dañina. Entonces el problema fue el exceso; ahora lo es la escasez. Pero el resultado es el mismo: familias atrapadas, jóvenes sin proyecto de futuro y un país que vuelve a tropezar en la misma piedra inmobiliaria.

La ironía es amarga: llevamos veinte años hablando del “problema de la vivienda” y cada década es peor que la anterior. Y, mientras tanto, el Parlamento sigue sin alcanzar un acuerdo estable de política habitacional, las autonomías compiten en titulares de primeras piedras y los ayuntamientos se paralizan por miedo a equivocarse.

Los inversores, por su parte, hacen lo que el mercado y las leyes les permiten: ganar dinero. Si nadie pone límites, no se puede culpar al que juega según las reglas, por injustas que sean. Pero alguien debería escribir esas reglas con visión de país y no con cálculo electoral. De no hacerlo, en 2026 estaremos debatiendo lo mismo que hoy, solo que con menos vivienda, más desigualdad y un mercado aún más polarizado.

Para pensar: la tormenta no llega de golpe, pero va calando.

El mercado inmobiliario español no implosiona de un día para otro. No lo hizo en 2007 ni lo hará ahora. Pero los signos están ahí: precios disparatados, falta de oferta, endeudamiento creciente y un sistema político a gritos e incapaz de coordinarse. Lo que viene no será una caída abrupta, sino un lento desgaste, un goteo constante de frustración y pérdida de confianza. Tenéis que recordar que en 2007 todo empezó después de un largo y cálido verano…

Miles de familias siguen atrapadas entre un alquiler que no pueden pagar y una hipoteca que no pueden asumir. El acceso a la vivienda —un derecho constitucional— se ha convertido en un lujo especulativo. Y lo más grave es que hemos normalizado lo anormal, como los zulos de 15 mts2 a 1.000.

El sector inmobiliario necesita freno, reflexión y políticas de largo plazo. Y España, al menos por una vez, debería decidir si quiere ser un país donde vivir o un país donde invertir. Porque la tormenta, esta vez, no viene de fuera.

La estamos fabricando nosotros y nosotros la sufriremos.