El Estado puede limitar el precio máximo de los alquileres

El límite impuesto por el Gobierno no implica que el Estado deba indemnizar a los propietarios

La sentencia, fechada en octubre de 2025, desestima la reclamación de un propietario que solicitaba una indemnización al Estado por las restricciones impuestas en las subidas de alquiler, limitadas al 2% en 2022 y 2023, y al 3% en 2024. El demandante alegaba haber dejado de percibir 425,52 euros como consecuencia de la aplicación del Real Decreto-ley 20/2022 y la Ley 12/2023. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dejado claro que la fijación de topes a las rentas no supone una expropiación ni genera un daño indemnizable. Según los magistrados, “la limitación legal de las rentas se adoptó en un contexto extraordinario” motivado por la inflación derivada de la guerra en Ucrania, y por tanto forma parte de las potestades legítimas del Estado para proteger a los inquilinos en una situación de vulnerabilidad generalizada. En consecuencia, el propietario no tiene derecho automático a compensación y debe asumir las costas procesales, que en este caso ascienden hasta 4.000 euros. Esta resolución consolida una doctrina que apunta a que la regulación del mercado del alquiler no vulnera el derecho a la propiedad privada si se realiza con criterios de interés social y proporcionalidad.

No se aporta prueba de que los inquilinos hubieran aceptado la subida

Uno de los aspectos más destacados del fallo es que el Tribunal no solo niega la indemnización, sino que cuestiona la existencia misma del perjuicio alegado. El propietario había argumentado que el límite del 2% le había impedido actualizar el alquiler de 958,50 euros mensuales a 1.013,13 euros, una diferencia de apenas 35 euros al mes. Sin embargo, los magistrados consideraron que ese supuesto daño era meramente “hipotético”, ya que no se demostró que los inquilinos hubiesen aceptado la subida en caso de poder aplicarla. “No puede descartarse —señala la sentencia— que, ante un incremento superior al 2%, el arrendatario hubiese renunciado a continuar con el contrato”, lo que habría supuesto la pérdida del inquilino y, en consecuencia, del ingreso mensual. Esta argumentación introduce un elemento clave: la especulación sobre lo que el propietario habría podido ganar no basta para justificar una compensación. En otras palabras, el tribunal recuerda que la libertad de mercado también implica riesgo, y que no todo límite o regulación puede entenderse como una pérdida económica garantizada.

El propietario basa su reclamación en un daño “hipotético” y le imponen las costas

El fallo subraya que el demandante sustentó su reclamación sobre un perjuicio no probado, y que la carga de demostrar la existencia de un daño real corresponde al propietario. El Tribunal Supremo ha reiterado así un principio fundamental: el Estado solo debe indemnizar cuando la ley lo prevea expresamente o cuando una norma sea declarada inconstitucional o contraria al Derecho de la Unión Europea, circunstancias que no concurren en este caso. De hecho, la limitación temporal de las subidas de alquiler fue una medida de urgencia enmarcada dentro del “escudo social” diseñado para mitigar los efectos de la crisis energética y económica posterior a la invasión de Ucrania. Por ello, los magistrados consideran que la actuación del Estado fue legítima y proporcionada. Al desestimar el recurso, el tribunal condena al propietario al pago de las costas del procedimiento —hasta 4.000 euros—, dejando claro que no hay derecho a compensación por expectativas de ganancia no materializadas.

Un mercado del alquiler cada vez más inaccesible

Este pronunciamiento judicial se produce en un momento de máxima tensión en el mercado del alquiler español. Según datos del portal Idealista, el precio medio alcanzó los 14,6 euros por metro cuadrado en junio, con un incremento interanual del 9,7%, lo que supone un nuevo récord histórico. En algunas capitales, como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, los aumentos superan el 12%, situando el acceso a una vivienda en niveles de dificultad inéditos para la mayoría de los ciudadanos. Mientras tanto, la oferta de alquiler se ha reducido drásticamente, en parte por la conversión de viviendas tradicionales en pisos turísticos y por la reticencia de algunos propietarios a mantener contratos de larga duración. En este escenario, las medidas de contención de precios han sido una herramienta necesaria para evitar una mayor escalada. Sin embargo, el debate sobre su eficacia y legalidad continúa abierto.

El difícil equilibrio entre mercado y derecho a la vivienda

El fallo del Supremo, aunque puntual, sienta un precedente importante: el Estado puede intervenir en el mercado de alquiler sin que ello suponga una vulneración del derecho a la propiedad. No obstante, la sentencia también pone de manifiesto la complejidad del equilibrio entre el interés público y el beneficio privado en un contexto de emergencia habitacional. España se enfrenta a una paradoja estructural: la vivienda se ha convertido en un bien de inversión más que en un bien de uso, lo que ha desplazado del mercado a amplias capas de la población. Mientras los propietarios apelan a la libertad de fijar precios según la oferta y la demanda, miles de españoles quedan fuera del sistema, atrapados entre rentas imposibles y una escasez de alternativas. En ese marco, decisiones como la del Supremo adquieren un valor simbólico y práctico: legitiman la intervención pública como instrumento para contener una burbuja que amenaza con agravarse. El mensaje es claro: la libertad de mercado no puede estar por encima del derecho a la vivienda. La responsabilidad del Estado, en este caso, no es indemnizar a quienes especulan con expectativas, sino garantizar que el acceso a un techo no se convierta en un privilegio reservado a unos pocos.